一、《办法》起草背景

住宅小区公共收益的管理，一直是住宅小区管理工作的重中之重，也是物业服务行业监管的难点。由于住宅小区公共收益管理不规范、公共收益不公开，个别物业服务企业违规侵占住宅小区公共收益等问题时有发生。为了规范住宅小区公共收益管理，保障业主的知情权、监督权等合法权益，2020年5月，全国人大通过《中华人民共和国民法典》，对公共收益归属等作了明确规定。为贯彻落实上级要求，解决我市住宅小区公共收益管理中工作存在的实际问题，全面提升物业服务质量，有必要制定《东营市住宅小区公共收益管理暂行办法》（以下简称《办法》）。

二、主要内容

本《办法》共五章十九条，主要包括第一章总则，第二章公共收益的来源范围，第三章公共收益的管理和使用，第四章公共收益的监管，第五章附则。

（一）关于公共收益的范围与获取方式。一是明确了公共收益的定义。公共收益是指利用住宅小区物业服务区域内业主的共有部位、共有设施设备，用于生产、经营、租赁等获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后，获得的收益。二是明确了公共收益的来源。公共收益来源包括利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益等九个方面。三是明确了公共收益的获取方式。前期物业服务期间，利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆获取的收益，其管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定；其他公共收益由物业服务人签订合同后一个月内向社区居民委员会（环境和物业管理委员会）和街道办事处（乡镇人民政府）报备。业主大会成立后，公共收益的获取应当依法经业主大会表决同意。

（二）关于公共收益的使用。一是明确公共收益的使用原则。公共收益管理应当坚持公平公开、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。二是明确了公共收益的使用范围。公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，经业主大会同意，公共收益可以用于共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和共用设施设备保险等七个方面的支出。三是明确了公共收益的使用程序。前期物业服务期间（成立业主大会前），由物业服务人制定公共收益使用方案，提交社区居民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）审核，提交全体或相关业主进行表决。业主大会成立后，符合小区议事规则、管理规约规定的，由业主委员会制定公共收益使用方案，提交全体或相关业主进行表决。

（三）关于公共收益的公示移交监督。一是明确了合同公示。业主委员会、物业服务人应当将签订的合同在小区宣传栏等显著位置予以公示，内容应包含共用部位具体位置、公共收益来源、收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等内容。二是明确公共收益的收支公示。公共收益应当单独列账、独立核算，按季度将收支明细在物业服务区域的显著位置予以公示。公示时间不少于30日。业主有异议的，业主委员会或物业服务人等管理单位应当自受理异议申请之日起5日内接受业主查询。三是明确了公共收益的资料移交。业主委员会成立之日起30日内，前期物业服务人应当向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目。物业服务合同解除或者终止、业主委员会任期届满的，物业服务人或者业主委员会应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新一届业主委员会。

政策咨询电话：市住房城建管理局物业管理科，0546-8092270